房市如股市，有涨有跌，有起有伏。离婚时房产升值的，会对升值部分的分割产生争议，如果房产贬值也会有争议。那么，离婚时房产升值的如何分割?离婚时房产贬值的如何分割?

网友咨询：离婚房产分割是否交税？

律师，你好，我和我的老公感情不和总是吵架，我打算在今年离婚，我们名下有两套房，离婚的话这两套房怎么分割，离婚时房产分割是否要交税？

福建东岸律师事务所薛小妹律师解答：

如果是双方自愿离婚的话，那么财产分割就由双方自己协商（意思就是可以不依照法律，只需要双方达成协议就可以了）。房屋缴税这个问题，不知道你问题的过户税还是其它的。

一、离婚时房产升值的如何分割

薛小妹律师解析

1、夫妻一方在婚前支付全部房款，将房屋产权登记在一方名下，并在婚前已经取得房屋产权证。

该房产属于《婚姻法》第十八条规定的“夫妻一方的婚前财产”，由房屋产权证上登记的一方享有房屋的产权。那么该房产在婚后增值的部分，若是因为市场行情而自然增值，就应当属于“自然增值”，其增值部分认定为房产方的个人财产。

若该房产的增值是因为装修而导致的升值，而装修费用是夫妻双方的共同财产或者非购房一方的个人财产，因装修而升值的部分就不宜认定为购房一方的个人财产。如果装修费用是婚前非购房一方的个人财产，那么离婚时，非购房一方可就该装修而升值部分主张权利。若为婚后夫妻共同财产装修，则装修而升值部分应认定为夫妻共同财产，当然仅限于装修而升值部分。因为婚后装修是夫妻共同的经营行为。

2、夫妻一方在婚前支付首付款并按揭贷款付完全部购房款，并将房屋产权登记在自己名下，婚后以夫妻共同财产还房贷。

在夫妻双方不能协商一致的情况下，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方。

双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，由产权登记一方对另一方进行补偿。

3、夫妻一方在婚前签订购房合同，支付首付款并按揭付完全部房款，但是婚后取得房产证，房产只登记在支付首付款一方名下，婚后夫妻共同财产还房贷。

其处理方式同上一种情形。因为支付首付款一方是房屋买卖合同的主体，由于我国的商品房预售制度的存在导致房款支付与房屋产权证的办理之间可能存在较长的期间，但是支付全部房款后即取得房屋产权证是支付首付款一方的可期待权利，因此实践中仍将产权盼归支付首付款的一方。

薛小妹律师补充：

4、一方婚前所购买的房屋，另一方在婚前或者婚后在房产证上“加名”。

从民法的角度来看，在一方所有的房屋产权证上加上另一方的名字，应视为对另一方的赠与，且该赠与行为已经完成权属变更登记，属于生效的赠与，除非存在重大误解或者显失公平的情形，否则是不能轻易撤销的。

加名的房产成为夫妻共同财产，那么该房产的增值部分，理所当然的成为夫妻共同财产。

5、一方支付首付款并按揭付完全部购房款，婚后双方一起还房贷，在夫妻离婚时仍未取得房屋产权证的。

这种情形主要出现在夫妻关系存续时间不长的婚姻中，根据《婚姻法》司法解释二第二十一条的规定，“离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属”，待当事人对争议房屋取得所有权后，有争议的可另行起诉。

二、离婚时房产贬值的如何分割

薛小妹律师解析

离婚时房产贬值，应以房产实际价值分，分割办法依一般情况分割。

1、婚前一方购买的房屋，付清所有房款的，属一方的婚前财产。

2、婚后一方用个人财产购买的房屋，属一方的财产。

3、夫妻双方婚后一次性出资，取得房屋产权证书后离婚的，属夫妻双方共同共有。

4、夫妻双方婚后用共同财产购买的（包括贷款）房屋，应属于夫妻共同财产，离婚时，一般均等分割。

薛小妹律师补充：

如果当事人是在全部偿还银行的贷款之后提起离婚诉讼，此种法律关系较简单，一般平均分割房产。

分割按揭财产时候存在首付款、已经偿还贷款、尚未偿还贷款、房屋实际升值等四个组成部分。实际上房屋的合同价值就是已经支付房款与剩余贷款本息的总和。

当房屋的实际价值低于首付款、已经偿还贷款、还应继续偿还贷款之总和时，则应当由其中一方取得房产，继续向银行偿还贷款本金、利息，同时另一方向其支付房屋价值差额部分的一半。

一审法院经审理认为，甲男和乙女结婚后还贷10万元，虽然系甲男每月用自己的工资卡归还银行贷款，但双方当事人并没有约定实行分别财产制，甲男的工资收入应当属于夫妻共同财产。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（三）》第十条：“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务，双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿”的规定：

第一步应先计算诉争房产的升值率，即诉争房产现价格除以(结婚时诉争房产价格＋共同已还利息＋其他费用)＝90/（41＋3＋1）＝200％；

第二步计算非产权登记一方所得补偿款，即共同还贷部分乘以不动产升值率，该数额的一半即为应补偿的数额。10乘以200％＝20万元，非产权登记一方所得补偿款为10万元。一审法院判决诉争房产归甲男所有，甲男应支付给乙女10万元补偿款。

乙女不服提起上诉，二审法院判决：驳回上诉，维持原判。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（三）》公布实施后，审判实践中对第十条涉及的婚内共同还贷增值部分的计算，各地法院做法不一，计算结果也存在较大差异。对于一方婚前贷款购买不动产、婚后夫妻共同还贷的情形，离婚时如何计算共同还贷的增值部分，有法官提出了分步计算的方法：

第一步是计算不动产升值率。不动产升值率＝不动产现价格除以不动产成本，而这里的不动产成本等于购买时不动产价格＋共同已还利息＋其他费用。在计算不动产升值率时，必须考虑利息成本，不能简单地用不动产现价格除以结婚时价格直接得出升值率。“其他费用”是指交易所涉及的成本，属于购房的必要支出，如契税、印花税、营业税、评估费、中介费等，但不包括公共维修基金和物业费，因为其费用产生的基础并非交易，而是不动产长期使用中产生的费用；

第二步是计算非产权登记一方所得补偿，即共同还贷部分乘以不动产升值率，该数额的一半即为应补偿的数额。

计算具体补偿数额时，应注意确定计算时点，这里的增值是指婚后增值，不包括婚前增值，后者属于一方的个人财产。同时还应考虑两种情形下的修正问题，

一是离婚时贷款尚未清偿完毕，只能将夫妻共同已经偿还的利息计入不动产成本，而不能将长达20年或者30年的尚未还贷的利息都纳入成本，否则会出现非产权登记一方既未享受后续可能产生的升值收益、却要现实承担因计入所有利息导致补偿额降低的不公平结果；

二是一方购买不动产后经过一段时间才结婚的情形，计算不动产升值率时，应以结婚时不动产价格作为计算依据，不能以购买时不动产价格作为依据，因为购买不动产至结婚前这段时间不动产的增值收益属于一方婚前个人财产。

另外需要指出的是，在离婚分割争议房产时，法官不仅要明了“双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分”，同时要根据婚姻法第三十九条的规定，根据财产的具体情况，按照照顾子女和女方权益的原则作出公平裁判。也就是说，计算出的补偿数额不是绝对的，法官可以根据案件的实际情况行使一定的自由裁量权，目的只有一个，即相对公平合理地解决纠纷，平衡保护离婚双方当事人的利益。

审判实践中，有时也会遇到房价下跌的情况，比如购买房产时在一个比较高的点位，婚后夫妻共同还贷若干年后，离婚时房产的现值反而比当初购买时下跌了。面对这种房产没有增值甚至出现负增长的情况，我们认为，产权登记一方至少要给另一方共同还贷本息一半的补偿。原因有二：

一是一方婚前已经签订房产买卖合同，购买什么地理位置、什么楼层、什么朝向的房产是购买方自己的选择，另一方婚后只是共同参与还贷，购买方自然应当承担房价下跌的风险；

二是离婚时房产判归产权登记一方，如果只是用于居住而非投资，房价暂时下跌并不会对其造成实质性损失。

在适用婚姻法司法解释（三）第十条时，涉及夫妻共同还贷款项及其相对应增值部分的数额等于以夫妻共同还贷部分乘以不动产升值率。所称不动产升值率，是用不动产现价格除以不动产成本，不动产成本包括购买时不动产价格＋共同还贷的利息部分＋其他费用（比如契税、印花税、营业税、评估费等）。

2021年1月1日，民法典正式实施，协议离婚有30天的冷静期，离婚没那么容易了。

房产怎么分，主要按照房产的归属来分，可以分为

这三大类情况。

婚前个人全款或者房贷已还清，不管有没有拿到产权证，房子都属于个人财产，离婚时候依然归个人。

婚前买房但是房贷没有还清，婚后共同还贷的，离婚时共同还贷部分及其增值是要划分的。

房子登记在两个人名下，认定为夫妻共同财产，由双方划分；

房子登记在一人名下，同居生活期间购房，按一般共有财产处理；非同居生活期间购房，视具体情况而定。

不管房子登记在谁的名下，都认定为夫妻共同财产。

如果能够证明房子是用一方的婚前财产购买的，并且房子是全款买下、登记在出资人名下的，认定为个人财产，离婚时候可以不划分。

一方父母出全资且登记在出资方子女名下的，认定为婚前个人财产；

双方父母均出资且登记在夫妻一方名下或双方名下，认定为夫妻共同财产，离婚时要划分。

一方父母出全资且登记在出资方子女名下的，认定为个人财产，登记在对方子女或双方子女名下则一般认定为夫妻共同财产。

双方父母均出资不管登记在谁的名下，一般都认为是夫妻共同财产。

以上是比较常见的一些情况，针对的是一般的商品房，但是还有一些特殊的房屋类型，如果遇到离婚应该如何划分房产呢？

小产权房的风险真的很大，不仅是在买卖的过程中，在离婚财产划分阶段也是一样，如果是被有权机关认定为违法建筑的小产权房，那么相关的财产划分纠纷法院是不会受理的。

只有经过合法化，或长期存在且未受处罚的房屋，才可以对其所有权归属或者使用做出处理。

限售期内的经济适用房、两限房在离婚中酌情进行分割。

如果是婚前由一方申请、一方支付房款，即使房产证在婚后取得也认定为个人财产；

如果是以夫妻双方名义申请、共同财产支付房屋价款，哪怕房产证是离婚后取得的也认定为夫妻共同财产。

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昨天我们看了小邓和小王之间因为离婚而产生的房产纠纷（回顾故事点这里）。今天我们来看一则类似的真实案例，来看法院的判决和相关的法律小知识。

帮大哥简单说

房产属于夫妻关系存续期间的大宗财产,因此在处理时一定要谨慎。一方在婚前购买的房产,在离婚时,房产所有权归购买方所有；但如果在婚姻关系存续期间房屋有贷款,则婚后还贷及增值部分仍需作为夫妻共同财产进行分割。

俗话说一日夫妻百日恩，就算婚姻难以维续，在分手时还是要顾念一下往日感情，尽量协商解决。毕竟为了分财产而旷日持久的打官司闹矛盾，有损身心健康，伤人也伤己。